Sanierungsgebiet Selsingen - Mitte

In „Selsingen-Mitte“ können Sie sich bei allen Fragen und Anliegen zu Sanierung, Förderung, Energieeinsparung  informieren und beraten lassen.

 

Info: Diese Möglichkeit besteht unabhängig von der Städtebauförderung im gesamten Gebiet „Selsingen-Mitte“, also im „Randbereich“ und im „Kernbereich“.

 

 

- das Sanierungsrecht und die Städtebauförderung besser verstehen wollen,

- eine Sanierungsberatung (Sanierungsfahrplan) benötigen,

- Steuerliche Sonderabschreibungen nutzen möchten,

- Städtebauförderungsmittel für Ihre Sanierung beantragen wollen,

- Förderdarlehen oder Bundeszuschüsse für Ihre Sanierung beantragen wollen...

 

 

Nachdem im Sommer 2018 bereits der „Randbereich Selsingen Mitte“ als Sanierungsgebiet festgesetzt wurde, erfolgte Ende 2018 auch die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Kernbereich Selsingen-Mitte".

 

Die Städtebauförderung finanziert sich aus Mitteln des Bundes, Landes Niedersachsen und der Gemeinde. Aus ihr können u.a. öffentliche und private Modernisierungsmaßnahmen bezuschusst werden.

Die Gemeinde Selsingen ist mit ihrem „Kernbereich Selsingen-Mitte“ in das Städtebauförderprogramm „Lebendige Zentren“ aufgenommen worden.

Mit dem Städtebauförderprogramm „Lebendige Zentren“ werden Städte und Gemeinden bei der Anpassung, Stärkung, Revitalisierung und dem Erhalt von Stadt- und Ortskernen, historischen Altstädten, Stadtteilzentren und Zentren in Ortsteilen, der Profilierung und Standortaufwertung sowie dem Erhalt und der Förderung der Nutzungsvielfalt unterstützt. Ziel ist ihre Entwicklung zu attraktiven, multifunktionalen und identitätsstiftenden Standorten für Wohnen, Arbeiten, Wirtschaft, Kultur und Bildung.

 

In einem partizipativen Prozess wurden Leitbilder und Leitlinien für die Ortskernentwicklung erarbeitet.

 

• kleinen und bezahlbaren Wohnraum
• barrierearmes Bauen und Gestalten
• Nachverdichtung
• Mehrgenerationenwohnen

2. Bedarfsgerechter Verkehr und Verkehrsinfrastruktur

• Barrierearmut im öffentlichen Verkehrsraum
• Alltagstauglichkeit
• Reduzierung der Belastungen durch die B 71 (entschleunigen)
• Nutzung von Vorteilen durch die B 71
• kürzere Wege

3.Einladende Gestaltung des Ortes unter Wahrung der eigenen Identität

• ein attraktives Ortsbild
• identitätsstiftende Eyecatcher

4. Stärkung als Wirtschafts- und Einkaufsort

• Arbeitsplätze im Quartier
• die Aktivierung „schlafender“ Gewerbeflächen
• eine bauleitplanerische Anpassung

5. Erhaltung und Weiterentwicklung der ökologischen Vielfalt

• den Erhalt und die Schaffung naturnaher Bereiche
• die Beratung und Aktivierung Privater in ökologischen Belangen

6. Bereitstellung eines breiten und vielfältigen Freizeit- und Kulturangebots

• mehr Begegnungsstätten

Aus den Handlungsfeldern ergaben sich folgende konkrete Sanierungsziele:

• Aufwertung des öffentlichen Raums insbesondere im Hauptgeschäftsbereich; Gestaltung als steuerndes und verbindendes Element
• Entwicklung des Ortskerns als Einkaufsstandort; Herausstellung besonderer Qualitätsmerkmale des örtlichen Einzelhandels
• Verbesserung der Durchlässigkeit von Geschäften zur Vernetzung von Hauptstraße und Alter Straße sowie Verbesserung der Wegeverbindungen
• Aktivierung von mindergenutzten Flächen oder Gebäuden; Beseitigung von Leerständen und Brachen
• Modernisierung und Instandsetzung ortsbildprägender sowie fehl- oder mindergenutzter Gebäude (auch energetische Sanierung)
• Erhalt und Ausbau bestehender öffentlicher Angebote im gesellschaftlichen Bereich

Mit Hilfe dieser Zielsetzungen sollen Funktionsverluste im zentralen Versorgungsbereich, die sich insbesondere in Form von gewerblichem Leerstand zeigen, abgemildert werden. Der Ortskern soll als nutzungsgemischter, attraktiver Wirtschafts-, Wohn-, und Kulturstandort erhalten und weiterentwickelt werden.

In den Vorbereitenden Untersuchungen (VU) für Selsingen-Mitte wurden diese städtebaulichen Missstände konkretisiert, die mithilfe des Städtebauförderprogramms „Lebendige Zentren“ angegangen werden sollen.

Die identifizierten Funktionsmängel sind im Quartier folgendermaßen verortet:

 

Die Gemeinde Selsingen fördert im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Kernbereich Selsingen-Mitte“ Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an privaten Gebäuden und den damit verbundenen Außenanlagen, die zur Verbesserung der Wohn- und Arbeitsqualitäten beitragen.

Die private Modernisierungsmaßnahme muss den Sanierungszielen der Gemeinde Selsingen entsprechen und soll lediglich dann gefördert werden, wenn mit der Modernisierungsmaßnahme grundlegende Missstände am und im Gebäude beseitigt werden. Die Förderung verfolgt den Zweck der Mängel- und Missstandsbeseitigung, der Ortsbildpflege und -verbesserung sowie der Anreizschaffung für weitere private Folgeinvestitionen im Sanierungsgebiet.

Bezuschusst werden können allen Gebäuden bis zu 30 Prozent, jedoch maximal 30.000 €, bei Gebäuden von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung (denkmalgeschützte Gebäude) bis zu 40 Prozent, jedoch maximal 50.000 € der zuwendungsfähigen Ausgaben.

 

- dass das Gebäude oder die betroffene Grundstücksfläche im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Kernbereich Selsingen-Mitte“ liegt;

- dass zwischen dem Eigentümer, der Gemeinde Selsingen und dem Sanierungsträger ein Modernisierungsvertrag abgeschlossen wird;

- dass der Eigentümer sich zur laufenden Instandhaltung verpflichtet;

- dass die Ziele der Sanierung dadurch erreicht werden.

- Beteiligungs- und Mitwirkungsrechte

- Aufwertung des Gebietes durch öffentliche Erschließungen und Baumaßnahmen

- keine Beitragserhebung für Erschließungsanlagen

- Möglichkeit der Inanspruchnahme von Fördermitteln für private Modernisierungsmaßnahmen

- erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten gemäß EStG 

Die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet und die Eintragung des Sanierungsvermerkes können dem Eigentümer Vorteile bringen oder seinem Schutz dienen, aber es sind auch einige Erfordernisse zu beachten. Hier ist insbesondere auf die Auskunftspflicht und die Genehmigungspflicht sowie auf den Sanierungsvermerk und auf mögliche Ausgleichsbeträge hinzuweisen.

 

Gemäß Satzung wird die Sanierungsmaßnahme im umfassenden Verfahren durchgeführt. Hierbei finden die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152–156a BauGB Anwendung. Zur Sicherung der Interessen der Gemeinde und der betroffenen Eigentümer wurde nach Beschlussfassung ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher der Grundstücke im Sanierungsgebiet durch das Grundbuchamt eingetragen. Mit diesem Sanierungsvermerk wird kenntlich gemacht, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Dieser Sanierungsvermerk weist darauf hin, dass die Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) – und hier das besondere Städtebaurecht gemäß §§ 136 ff. BauGB – zu beachten sind. Der Sanierungsvermerk hat nur hinweisenden Charakter. Er belastet das Grundstück nicht und wird nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme wieder gelöscht, ohne dass dem Eigentümer Kosten entstehen.

 

Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht für Eigentümer, Mieter, Pächter und Sonstige (oder auch deren Berechtigte) gegenüber der Gemeinde oder dem Sanierungsträger eine Auskunftspflicht, d. h. die betroffenen Bürger müssen der Gemeinde oder dem Sanierungsträger alle Auskünfte erteilen, die diese für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme benötigen.

 

In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte, Vorhaben bzw. Maßnahmen der Genehmigungspflicht entsprechend den §§ 144/145 Baugesetzbuch. Danach müssen Eigentümer eine Genehmigung bei der Gemeinde einholen, wenn sie z. B.:

- ihr Grundstück verkaufen, teilen oder ein Erbbaurecht bestellen wollen, eine Hypothek aufnehmen wollen,

- einen Miet- oder Pachtvertrag auf die Dauer von mehr als einem Jahr abschließen wollen, ein Gebäude errichten wollen,

- an bestehenden Gebäuden Instandsetzungen und Modernisierungen vornehmen wollen, die den Wert wesentlich steigern oder die Fassade verändern. Dies gilt auch, wenn für die Baumaßnahme keine Baugenehmigung notwendig ist.

- Werbeanlagen anbringen wollen,

- Gebäude abbrechen wollen,

- eine Änderung der Nutzung von Gebäuden beabsichtigen, z. B. die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro, eine Baulasteintragung oder eine Grundstücksteilung oder - vereinigung vornehmen wollen.

 

Die Sanierungsgenehmigung durch die Gemeinde ersetzt nicht eine notwendige Baugenehmigung. Der Bauherr im Sanierungsgebiet muss daher zwei Anträge stellen: Den Antrag auf Sanierungsgenehmigung seines Vorhabens gem. §§ 144 BauGB und den üblichen Bauantrag.

 

Zum Abschluss der Sanierung haben Gemeinde und Sanierungsträger gemeinsam mit dem Gutachterausschuss zu prüfen, ob sich sanierungsbedingte Wertsteigerungen ergeben, die sich aus dem Differenzbetrag zwischen dem Wert des Grund und Bodens vor und nach der Sanierung ergeben. Nach dem besonderen Städtebaurecht haben die Eigentümer für die ausschließlich durch die Sanierung verursachten Bodenwertsteigerungen ihrer Grundstücke einen entsprechenden Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu zahlen. Im Gegenzug werden im Sanierungsgebiet keine Beiträge nach dem Kommunalen Abgabegesetz (KAG) für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen erhoben (z. B. öffentliche Straßen, Wege, Plätze etc.). Grundstückseigentümer, die an ihrem Grundstück (nicht am Haus!) Investitionen vornehmen, können diese auf den Ausgleichsbetrag anrechnen lassen. Eine vorhergehende vertragliche Vereinbarung mit der Gemeinde ist Voraussetzung.

 

Im Gesamtsanierungsgebiet Selsingen-Mitte (siehe Karte) besteht die Möglichkeit für steuerliche Sonderabschreibungen.

 

Da sowohl der „Kernbereich“ als auch der „Randbereich“ als Sanierungsgebiete festgesetzt sind, gelten hier flächendeckend die Sonderabschreibungsmöglichkeiten gemäß § 7h und § 10f des Einkommensteuergesetzes:

Wenn Sie Ihr Wohnhaus selbst bewohnen, erlaubt Ihnen § 10f EStG bis zu 90% der Modernisierungs- und Instandsetzungskosten über 10 Jahre geltend zu machen.

Bei Maßnahmen an anderen Gebäuden in Ihrem Eigentum erlaubt Ihnen § 7h des EStG 100% der Kosten über 12 Jahre geltend zu machen.

Begünstigungsfähig sind gem. Sanierungssatzung zunächst Modernisierungsmaßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs Ihrer Immobilie sowie zur Schaffung von mehr Barrierefreiheit. Da sich unter diesen Aspekten sehr viele Sanierungsmaßnahmen am Gebäude begründen lassen, steht Ihnen ein weites Feld an abschreibungsfähigen Maßnahmen offen.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme dieser steuerlichen Vergünstigungen ist,
-       dass das Objekt im Bereich „Selsingen-Mitte“ liegt
-       und der Abschluss eines Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrages mit der Gemeinde Selsingen vor Auftragsvergabe.

 

Es wird ausdrücklich empfohlen, einen Steuerberater zu konsultieren. Diese Angaben sind als allgemeine Hinweise zu verstehen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit im steuerrechtlichen Sinne kann daher nicht übernommen werden.

Den ganzen Weg von der Sanierungsidee bis zur sogenannten Steuerbescheinigung, die beim Finanzamt zur Absetzung der bescheinigten Kosten eingereicht werden kann, begleitet kostenfrei das Sanierungsmanagement. Er informiert nicht nur zur Steuerermäßigung, sondern vermittelt zudem professionelle Energieberatungen (z.B. Sanierungsfahrpläne). Fördermöglichkeiten durch KfW und BAFA werden selbstverständlich ebenfalls besprochen und nach Wunsch mit fachkundiger Unterstützung beantragt.

Das Sanierungsmanagement steht Ihnen nach vorheriger telefonischer Vereinbarung im Rathaus der Samtgemeinde Selsingen gerne zur Verfügung. Auch Termine vor Ort in Ihrer Immobilie sind möglich.